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城市运营的“另类”解法

时间:2018-10-30 阅读:721 回复:0

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无论是对呼和浩特市政府,还是思源顾问公司,这都是一种勇气。
   既成体系的东西,也许它效率最低,但依附在其中的各方的隐性利益就会最大。呼市政府和思源面对的正是这样的东西。
   等到全国很多城市的房地产市场一片繁荣的时候,呼市惊异地发现,自己的这个市场竟然还徘徊在若干年前——一面是政府缺少土地的收益,一面是群众住不到高品质的房子。
   是谁搞乱的这一切,最主要的罪魁之一当然是无序的土地供给,或者说是无序的城市运营。于是,呼市愿意以一种积极的市场姿态来面对这一切,同时,它必须面对无序背后盘根错节的利益纠葛。于是,思源抱着一种对市场的理解而来,当然,它也必须面对无序背后盘根错节的利益纠葛。
   好在一切都已开始,一方有坚定的信心,一方有成熟的市场的运作手段。同时,他们已经协手走在一起。
   其实,更重要的是,他们背后那个巨大的房地产市场,没有人愿意在鸽子笼或火柴盒式的房子里住一辈子。
   这就是机会,是房地产商们的机会,而这个机会最后会不会到来,将取决于呼市政府和思源共同的努力。
   春节以来,北京思源顾问公司董事长陈良生大部分时间都呆在呼和浩特。“第一批土地马上就要投标了。”3月24日深夜,陈良生在呼和浩特接受新地产采访时语气并不轻松。但在长达2个小时的访谈过程中,陈良生却始终坚定地认为,当前最紧要的任务并不仅仅是吸引全国各地的投资者来呼市买地开发,而是要协助呼市政府建立一个“公平、公正”的市场秩序。
   这实际上就是陈良生认为目前中国城市运营最需要解决的问题。
一场政企合作发力的“阳谋”
   因发展速度不一样,中国城市的发展水平千差万别,在不同的城市,城市运营自然有不同的解法。但不可否认的是,政府意志和企业行为的博弈仍会在相当长的时间内贯穿其中。两者以何种路径对接,以建立一个健康、完整的产业链,乃是解决问题的关键所在。
   你可能“看不懂”陈良生如今所扮演的角色:顾问公司不就是出谋划策吗?市场秩序的建立历来都是政府事务,与他有何干系?借用一位业内人士的话就是:“陈良生在既有的圈子(房地产顾问经纪)中挥洒出最漂亮的招数,他的专注与过人眼光使他的表演极度精彩,如今他又开拓了一个新的表演项目”。
   这个“新的表演项目”,即是指始于2004年底的一场房地产业内前所未有的政企合作——北京思源顾问公司受聘于呼和浩特市土地收购储备中心,担当后者的全案策划、实施顾问。
   的确,少有人能比陈良生更机敏地领会到顾问经纪行业的变迁趋势,并以极快的速度付诸行动。“从目前来看,我们是全国第一家。不可否认,这是一次创新,更是一种突破。”陈良生不容置疑地宣称。据他介绍,此次思源为呼市提供的顾问服务是“全案”并且是“全程”的,这包括:城市发展规划、城市功能定位研究;提出城市开发和运营模式;设计土地收购、储备、整理模式;土地供应量分析及出让策略设计;整体规划设计建议;形象包装、市场推广;招商引资……
   “城市运营”,用这个并不新鲜了的名词概括如此名目繁多的服务内容依然准确。它的核心是协助地方政府在宏观层面上研究城市定位及发展规划,而通过微观层面制定切实可行的城市土地开发运营模式,将房地产作为城市经济发展的落地点和驱动力。但这依然难以让人相信如陈良生所说的:这是一个有着“创新”和“突破”的合作。因为在过去几年中,“城市运营”是挂在策划人、开发商和市长们嘴边的流行语。
   “不要相信他们的夸夸其谈。”陈良生的语气中略带不屑,“在跟我们谈之前,呼市政府考察过南方一位大名鼎鼎的策划人,但最后经过多方权衡,还是跟我们思源签了。”在陈良生的眼中,那些号称在做城市运营的“大师”们,具有的只是理论上的认识深度,却缺乏相关资源的积累和实打实的操作能力。“实际上,在呼市及全国很多城市,政府既需要你能出主意,还需要你能操刀干”。更严重的是,“他们不了解开发商在进入一个新市场时重点关注的是什么,也从不考虑如何去协调政府各个部门之间的工作以促成方案的实施,或者干脆视之不存在”。
   作为一个全国性的顾问经纪公司,思源在实践中发现,在房地产市场发展迅猛的城市,市场要素一般都较为齐全,也不乏一些实力型的开发商,比如首创、天鸿之于北京,泰达之于天津……政府的工作重点是在政策层面科学地制定城市定位和发展规划,而在操作层面上更多地是让开发商直接实施“城市运营”。
   但对呼市这样房地产市场处于刚起步阶段的中西部地区的城市来讲,发展时间短,市场基础薄弱,观念、资本和人才等市场资源相当缺乏,因此,对外部市场资源的吸纳与整合则是启动和驱动“城市运营”的关键动力。
   而这一点在陈良生看来正是思源的独特优势所在。“思源成立十年来,已经与业内专家、开发商和媒体形成了一个紧密的价值网络”。陈良生认为,对于此次合作,思源需要整合的资源主要包括三个方面:一是专家资源,为城市定位和规划提出建设性建议,主要包括建设部、北京规划院和清华大学等单位的著名专家;二是全国各地的房地产开发商资源,通过思源现有的客户资源和品牌可以吸纳过来;三是媒体资源,借助已有的广泛的媒体关系,思源可以在最短时间内将呼市推广到全国范围。
   这其中,开发商资源的整合可谓是重中之重,也是思源整个方案的实现环节。“思源对呼市有居高临下的判断,让外地开发商在最短时间里对当地有个全面的了解,同时,思源参与招商的全过程,对地块的优劣势有深度的认识,而且通过思源这个平台,开发商在与政府协调关系时可以最快找到路径”。
   坚定“整合”的执行没有错误,但如仅仅停留于此却会使资源的进入显得杂乱和短暂。“资源的整合是一方面,但更紧要的是要建立一个公平、公正的市场机制,授之于鱼不若授之欲渔。” 陈良生认为。据了解,在过去几年中,呼市土地市场存在多头供地的失控现象,不同的开发商拿地成本悬殊,导致土地价格大起大落。而市场规范机制建立的目标,是为外界资源的进入搭建一个平滑的通道,使资源发挥出最大的市场价值,反过来保障了资源的长期、稳定的进入,以此形成一个市场发展的良性循环。
呼市vs思源:无缝对接?
    在国内房地产发展的十余年里,呼和浩特一直是一个毫不起眼的角色,尽管它有赖以自豪的经济增长率和人均收入水平。
   什么是问题的根源?“市政府在经营城市中的调控作用没有发挥出来。”一位在呼市开发高档商业项目的浙商认为。由于呼市是内蒙古自治区首府所在地,厅、局单位甚多,这给市政府的土地管理带来了一定的难度,一些单位至今仍在盖自建房,多头供地的现象更使正常的市场竞争秩序无从培育,普通住宅的每平方米均价停留在1300元~1600元之间,盖的大多是“21世纪的城中村”,“过个10年、20年就得拆。”自治区党委书记储波在城建会上提出批评,认为这是GDP的“负积累”。
   问题在过去的几年中逐渐积累,市政府的压力可想而知。2004年,呼市政府成立了土地收购储备中心,以统一管理房地产市场。的确,一种迫切的需求已在政府内部逐渐变得明晰,它需要一种新的解决方案与驱动力来建立起一个新市场。但令人头疼的是,如今在城市运营方面,国内并无成功的模式可供参考,因为大家都在探索之中。
   众所周知,城市运营是一项系统工程,需要土地局、规划局、建委和市政等众多部门的共同参与,且步调一致。但政府部门的架构是垂直型而非矩阵型,每个部门都有一套自己的计划,且出于自身利益考虑,之间的矛盾往往难以协调。在这种情况下,即使有好的规划,也会因为在实施过程中的低效率执行而使效果大打折扣。
   在一些经济发达的城市,开发商参与城市运营的热情很大,政府部门在土地市场也收益颇丰,并且这种收益要远远高于由于政府部门间低效率协作而带来的损耗。还有一些城市有一两个实力型的房地产国有企业在主导城市运营,协调政府部门的关系方面,国企的能量也绝非民企可比。
   但呼市一没有积极参与城市运营的开发商,二没有实力型的房地产国有企业来主导城市运营,虽然它也同样面临着斩不断理还乱的部门割据关系。
   于是,引进中立的、有资源整合能力的城市运营专业顾问机构,就成为呼市政府现阶段城市运营的最佳解法。
   在考察了几家顾问公司后,呼市政府“相中”了北京思源顾问公司。“思源(在顾问公司中)不是最大的,但成长最快,创新精神、敬业精神和团队意识很好,以及企业理念是做百年老店。有这种理念,我想这和我们政府所想、所追求的是一致的。特别是它在奥运规划中成功中标,给我们非常大的启发——思源对土地的认识、对政府的需求、对市场的规律都理解得很深,跟我们政府的工作有极大的互补。并且,思源有南方的背景,如今又立足北京,有南北文化、思想的杂交优势,我想会碰撞出一些好的作品。” 呼和浩特副市长吕慧生认为。
   “思源的主要任务是把市场规律显化。”吕慧生副市长在接受采访时着重强调。这也即陈良生所说的“协助呼市政府建立一个‘公平、公正’的市场秩序”,陈良生认为,现在很多城市市长都忙着招商,但大多数都是关系型招商,也就是利用优惠政策吸引外来投资者。但这样就容易出现信息不对称的现象——对于大小不同的投资者,政府给予的优惠政策也不尽相同,这就导致了不公平竞争。
   “整个过程必须实现‘透明化’操作,公平、公正的前提是‘公开’。”陈良生谈及“市场规律的显化”时这样认识,“我们在制定和实施整个方案的全过程中一切秉承市场化规则,而不需看领导们的脸色行事。”目前,思源已参与了呼市第一次土地招投标的全过程,从地块选择,到规划、建设,甚至大部分文件的制定,“都是我们做”。
   在采访的最终,陈良生在展望合作前景时踌躇满志:“思源要协助呼市实现城市化的目标,共建和谐社会,具体而言,就是帮它规划好,土地卖出合理的价格,然后投资于市政建设等;帮助政府建立公平、公正的市场环境,筑巢引凤,让开发商获得市场利润,进而满足市场需求,提升城市的居住品位,让老百姓满意。总之,让‘三老’都满意。”
   “引进思源,说明这届政府观念开放,态度坚决,在某种程度上是非常聪明的一个方式。”上述那位浙商认为。的确,对于呼市政府来讲,成立收储中心,强制收购储备土地,统一招拍挂,规范土地供应市场,难度极大,“弄不好会夭折”。如果没有一二把手的直接支持,及五套班子的外围支持,极有可能会受到盘根错节的既得利益集团的阻挠。“冲出去就冲出去了,冲不出去就夭折了。但据说这次政府决心很大,相信效果会越来越明显。”陈良生觉得这会是他成功的关键。(作者:张宏 秦松龄)
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