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沪试点首家\"无群租房小区\" 疏导方法有限仍成困惑

时间:2018-11-19 阅读:133 回复:0

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图片说明:居民区书记郑雷正在介绍小区群租房有奖举报电话。周楠摄
漫步在嘉兴路街道的香港丽园小区,你会感到很惬意,这里绿化成荫,步道整洁,快乐的孩童嬉戏其间。去年7月起,在小区门口,正式悬挂了一块“无群租房小区”的铭牌,这是上海市的首家试点。
如今,这样的做法已在上海大面积复制,单在虹口区,就有125个居民区让“无群租房小区”的铭牌上墙。那么,一年半过去之后,这个首家试点小区的效果如何?又是否经得起时间的验证?
变化:
安全感与归属感提升
香港丽园居民区书记郑雷,是一位居委工作经验丰富的“老法师”,也见证了这个“无群租房小区”近年来的发展。
他不无欣慰地告诉记者,一年半以来,“无群租房小区”这个头衔基本可说名副其实。近期,居委会有关“群租”的有奖举报电话几乎“绝迹”,小区里再也不存在大面积群租扰民现象了。
不久前,在一项全市范围内的居民安全感调查中,嘉兴路街道在虹口区名列前茅。“这肯定和‘无群租小区’的推进关系密切。”郑雷说,“消除群租之后,小区最明显的变化是噪音减少了,垃圾减少了,各个楼道的门禁也完好无损了。以前群租严重的时候,没有门卡的租客们强拉大门,连门禁系统也严重破坏。居民怎么会有安全感呢?”
说来有意思,当小区里的环境越来越好之后,居民自治的热情也越来越高。在居委会的支持下,香港丽园居民成立了自治议事厅,很快出台了《议事规则》。由热心社区建设,并在居民中有一定影响力的人群作为群众代表,参与自治议事厅日常工作;居委会、小区业委会等作为社会组织代表,参与自治议事厅实际运作;法律工作人员等作为专业人士代表,提供指导意见;街道办事处相关科室会同党代表、人大代表等组成社会公信人士代表,对小区事务予以支持推动、监督评议。
他们不仅监督群租,还参与小区方方面面建设。郑雷指着小区老年活动室门口草地上铺设的石板,告诉记者:“这只是一个小细节,但这都是自治议事厅根据居民提出的意见反复改造的。”一位小区志愿者说得直白:“小区环境好了,居民心里满意了,才能真正以主人翁精神参与其中啊。”
抓手:
“望牌却步”背后的保障
香港丽园这个始建于2000年的商品房小区,目前有居民1384户。据不完全统计,其中有200多户温州投资客,最严重的时候,群租达到近30户。
郑雷回忆的时候都忍不住摇头:“那时候房间里大张旗鼓地放着一张张高低床,阳台、厨房里都住着人。最夸张的一次,我在门外数了数,整整57双鞋子!原来是一家附近医院护士的集体宿舍,她们分早晚班的,一张床轮流睡,永远不空着!”
对于群租的整治,香港丽园居委会大约2012年就开始了。2014年夏天,在嘉兴路街道党工委的一次会议上,街道领导提出,干脆直接挂上“无群租房小区”的铭牌,一方面自我加压,一方面也让意欲违法者“望牌却步”。
郑雷坦言,“开始我是有顾虑的。万一群租回潮怎么办?但事实证明,挂牌之后,整治确实便利了很多。”附近的中介嗅觉最为灵敏,不少人见到这块牌子后就不做这个小区的生意了。一位中介直言:“这里管得老紧的,群租会被整治,之后租客还要上门来讨说法,很麻烦!”还有一些群租房业主、二房东听到风声之后,也直接“收手”了。
威慑力之下,关键还是靠机制保障。郑雷说,形成发现机制,程序合理合法,多部门联合治理是整治群租房的3个关键方面。2014年5月,上海市社会管理综合治理委员会办公室等十部门共同制定了《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见》,其中明确界定了“群租”综合整治范围,比如,出租房间的人均居住面积低于5平方米,每个出租房间的居住人数超过2人等,这成了小区整治群租的重要法规依据。
居委会开通了群租有奖举报热线之后,一天最多接到18个举报电话,却无人认领奖金。“居民一来不想暴露身份,二来主要是为提升生活质量,而不是为奖金。”居委会获得线索之后顺藤摸瓜,一旦经相关部门上门核实、认定为群租之后,房地办会出具整改通知,由街道平安办牵头、城管、派出所等共同参与的整治联合工作小组会找到房东、二房东等进行约谈,若在一定的整改时间内拒不整改的,则整治联合工作小组会上门进行集中整治。
郑雷告诉记者,挂牌以来,小区共进行过4次集中整治,效果明显。“我们必须讲究程序合理合法,并给予群租人10天左右的整改期。约谈取得房东支持后,由房东全权授权物业代其处置房屋群租问题,并签订委托协议。尽管一些居民希望越快越好,但我们也要给群租人充分的时间。一些二房东将原先贴在门上的整改通知撕掉后,小区就通过电子屏幕滚动的方式提示相关租户,希望租户能主动搬走。”
困惑:
疏导群租的方法有限
尽管“无群租房小区”的收效不错,但郑雷依然常常有一种“如履薄冰”之感:“一点不敢放松警惕,某个地方一松,兴许群租就卷土重来了。”
大规模集中整治行动之后,他感到,如今对于零星的群租房的发现、确认难度更大了。一些二房东及租客心生警惕,通过异地办理居住证、错峰出行避免遇见邻居、拒绝居委人员上门查看等手段增强隐蔽性,将群租行为转为“地下活动”。由于缺乏强制手段,如何开门进屋成为困扰执法人员的难题。郑雷说,“经常打游击,借和租房人聊天的机会在门口往里瞅一眼,也就造成了调查、取证难度大。”
而对于群租房业主或二房东来说,群租房多为原有房间以木板、塑料板等建材简单分割而成,改建成本很低,整治造成的损失多为建材折损。反观治理方,成立群租整治综合领导小组办公室,配备人力、财力、物力保障,调动多个单位协调完成,费时费力,执法成本很高。
更为重要的原因则是,外来人员住房的市场需求与供给不相符,造成疏导群租的方法有限。从宏观市场来看,大量外来务工者收入低,无法承受高价租赁房,因此低价租赁房的市场需求十分巨大。但由于上海新建商品房小户型缺乏,旧区私房存量少,廉租房政策不完善等,低价租赁房市场供给并不能满足大量需求。
“群租”这种低价租赁方式则有大量市场需求,部分中介趁势从事群租业务或为群租提供服务,从中谋取利益。房管、工商、税务、公安、计生等多个部门对此进行多头管理,往往缺乏有效管理手段和执法力度。
郑雷十分关注周边的低价租赁房信息。在虹口,已有诸如蘑菇公寓等专业机构将一些闲置房屋代租下来进行统一管理,保证消防过关,对相关人员进行身份登记,并统一清洁。“不过价格有一定门槛,入住的还是白领居多,一些从事低端服务业的外来务工人员依然不会问津。”他还注意到,在嘉定等郊区,政府改造了老厂房,为一些外来务工人员统一建造了房屋,供他们租赁使用。但中心城区的外来务工人员由于职业多样、工作地点分散,并不太容易集中管理。
眼下,虹口区正在进一步完善整治群租的机制:比如,建立专项风险评估机制,创设“红、橙、黄、绿、青”五色定级制,按照违法租赁问题的严重性、安全隐患突出程度递减的不同情况,对违法租赁房屋进行定级;设计“群租和规模性租赁排查表”,将房屋地址、房屋性质、建筑面积、房屋产权人信息、房屋居住人信息等内容列在一张表内,做到基本情况“一表清”;遇到二房东避而不见、屡教不改和拒不开门的情况,则可根据房东授权,由物业采取断水、断电等强制性措施。这些都保障了整治的有效进行。
不过,郑雷们所期待的疏导群租的多种方法,依然需要假以时日,更需要政府、社会机构乃至市民等多方智慧的积极探索。
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